Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) 2026

Das Jahr 2026 markiert eine Zäsur für die Wärmewende: Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wird die umstrittene 65-Prozent-Regel des GEG durch eine flexiblere Grüngasquote ersetzt. Das beeinflusst direkt, welche Heizung Sie künftig einbauen dürfen. Hier erfahren Sie, wie Sie die Vorgaben des GEG 2026 sicher umsetzen

Bis Mitte 2026 müssen alle Großstädte (über 100.000 Einwohner) ihre kommunale Wärmeplanung fertigstellen. Dieser Plan legt fest, in welchen Stadtteilen Fernwärmenetze ausgebaut werden und wo Hauseigentümer auf individuelle Lösungen wie Wärmepumpen setzen müssen.

Das Gesetz betrifft fast alle beheizten oder gekühlten Gebäude. Es gibt aber Ausnahmen (§ 105 GEG): Ferienhäuser mit kurzer Nutzung oder Denkmäler sind oft von den strengen Auflagen befreit.

Bei einem trockenen Bodenaufbau kommen unterschiedliche Baustoffe zum Einsatz:

Manche GEG-Regeln gelten immer, egal ob Sie gerade umbauen oder nicht. Diese Nachrüstpflichten sollen die größten Energieverluste im Haus stoppen.

Laut § 47 GEG müssen begehbare Dachböden über geheizten Räumen gedämmt sein. Der U-Wert darf maximal 0,24 W/(m² x K) betragen. Alternativ reicht eine Dämmung des Daches aus. Auch Rohre: In kalten Kellern müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Ventile isoliert werden (§ 71 GEG). Achtung beim Hauskauf: Neue Besitzer müssen diese Dämmung innerhalb von zwei Jahren erledigen (§ 73 GEG).

Nach § 72 GEG müssen Standard-Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren außer Betrieb gehen. Das trifft aktuell vor allem Geräte mit Einbau vor 1996. Ausnahme: Moderne Brennwertgeräte dürfen bleiben. Wer sein Haus schon seit Februar 2002 selbst bewohnt, ist ebenfalls befreit. Beim Besitzerwechsel gilt jedoch wieder die 2-Jahres-Frist zum Austausch.

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wurde die bisherige, oft als praxisfern kritisierte 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ersetzt. An ihre Stelle tritt die sogenannte Grüngasquote. Das bedeutet für Sie: Wenn Sie eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, müssen Sie nicht mehr sofort nachweisen, woher die erneuerbare Energie kommt. Stattdessen verpflichtet das Gesetz zu einer schrittweisen Umstellung auf klimafreundliche Brennstoffe.

Mit der neuen Gesetzeslage ist der Einbau einer Gasheizung nicht mehr zwingend an den Status der kommunalen Wärmeplanung gebunden. Während früher der 30.06.2026 als harter Stichtag für die 65-%-Pflicht galt, steht nun die Wahlfreiheit des Heizsystems im Vordergrund. Dennoch bleibt der lokale Wärmeplan wichtig, um zu entscheiden, ob ein Fernwärmeanschluss langfristig die wirtschaftlichere Alternative ist.

Wer sich 2026 für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss diese schrittweise klimafreundlicher betreiben. Die sogenannte Grüngasquote verpflichtet Sie dazu, ab dem Jahr 2029 mindestens 10 % Ökobrennstoffe (wie Biogas oder grünen Wasserstoff) zu nutzen. Für Anlagen, die bereits kurz zuvor nach altem Recht eingebaut wurden, kann diese Pflicht sogar bei 15 % liegen. Die Quote steigt in den Folgejahren schrittweise an.

Das Gesetz ist technologieoffen, verlagert das Risiko jedoch auf die Betriebskosten. Da Biogas aktuell rund 25 % teurer ist als fossiles Erdgas, sollten Sie bei einer Gasheizung jährliche Mehrkosten von ca. 500 Euro (bei einem typischen Einfamilienhaus) einplanen. Hinzu kommt der planmäßig steigende CO2-Preis, der fossile Brennstoffe zusätzlich verteuert.

Trotz der neuen Flexibilität bleibt die verpflichtende Beratung bestehen. Wenn Sie eine fossile Heizung einbauen, muss ein Fachmann Sie über die wirtschaftlichen Risiken der Grüngasquote und die künftige Preisentwicklung aufklären. Zudem liegt die Verantwortung für den Nachweis der Quote bei Ihnen: Sie müssen selbst sicherstellen, dass Sie einen entsprechenden Grüngas-Tarif bei Ihrem Versorger buchen.

Ist die Heizung kaputt und nicht mehr reparierbar, darf eine neue Öl- oder Gasheizung eingebaut werden. Es gibt keine Pflicht mehr, nach fünf Jahren die 65-Prozent-Hürde zu knacken. Stattdessen greift für das neue Gerät ab 2029 die schrittweise Grüngasquote.

Wenn Sie die Hülle Ihres Hauses modernisieren, fordert das GEG oft höhere Standards. Die Grenze dafür ist die sogenannte 10 %-Regel.

Werden über 10 % einer Bauteilgruppe (wie Fassade oder Fenster) verändert, muss das gesamte Teil nach GEG-Standard gedämmt werden (§ 48 GEG). Beispiel Fassade: Risse flicken ist okay. Erneuern Sie aber den Putz großflächig, müssen Sie dämmen. Auch bei Fenstern: Ein einzelnes Glas tauschen ist frei; bei über 10 % der Fläche müssen die neuen Fenster hochgedämmt sein.

Bei energetischen Sanierungen oder einem Heizungstausch müssen Sie sich die Einhaltung der Regeln schriftlich bestätigen lassen (§ 96 GEG). Diese „Unternehmererklärung“ vom Fachbetrieb zeigt, dass alles passt. Sie müssen dieses Dokument zehn Jahre lang aufbewahren. Wer selbst Hand anlegt, muss die Einhaltung der gesetzlichen Werte dennoch nachweisen. Da die offizielle Unternehmererklärung fehlt, ist hierfür meist ein Sachverständiger nötig. Dieser bescheinigt die korrekte Umsetzung für die Behörden und für Fördergeldanträge.

Im Jahr 2026 ist der Umstieg durch hohe Förderungen finanziell sehr attraktiv. Der Staat hilft beim Heizungstausch und bei der Dämmung mit hohen Summen.

Für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen bietet die KfW weiterhin attraktive Boni: 30 % Grundförderung, 20 % Klimabonus bei schnellem Tausch und 30 % Einkommens-Bonus (unter 40.000 € Haushaltseinkommen). Einen Extra-Bonus von 5 % gibt es für Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln oder Erdwärme. Maximal sind 70 % Zuschuss (bis 30.000 € Kosten) möglich.

Diese staatliche Unterstützung ist im Jahr 2026 besonders relevant, um die Investitionskosten für eine Wärmepumpe zu senken. Im Vergleich zum Einbau einer neuen Gasheizung bietet die Wärmepumpe so einen effektiven Schutz vor den künftigen Mehrkosten der Grüngasquote: Da Biogas-Tarife bereits heute rund 25 % teurer sind als fossiles Erdgas, rechnet sich die geförderte Wärmepumpe über die Betriebsdauer oft deutlich schneller als ein vermeintlich günstigerer Gaskessel.

Dämmung und Fenster werden über das BAFA gefördert. Ein offizieller Sanierungsfahrplan (iSFP) lohnt sich hier besonders: Der Zuschuss steigt von 15 % auf 20 %. Zudem verdoppelt sich die Grenze der förderfähigen Kosten auf 60.000 € pro Jahr und Wohneinheit.

Zusätzlich bietet die KfW zinsgünstige Kredite an. Alternativ können Sie 20 % der Sanierungskosten direkt über drei Jahre von der Steuer absetzen (§ 35c EStG). Ein zertifizierter Energieberater ist für fast alle Förderungen Pflicht, wird aber ebenfalls vom Staat bezuschusst.

Durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz hat sich die Ausgangslage für Eigenheimbesitzer verändert. Die starre Pflicht zur sofortigen 65-Prozent-Umstellung ist entfallen und wurde durch die flexiblere Grüngasquote ersetzt. Damit steht im Jahr 2026 nicht mehr der technische Zwang im Vordergrund, sondern die individuelle wirtschaftliche Abwägung.

Zwar bietet der Abschluss der kommunalen Wärmeplanung in den Großstädten nun die notwendigen Fakten über lokale Fernwärmeoptionen, doch die Entscheidung für ein Heizsystem hängt künftig stärker von der persönlichen Kalkulation der Betriebskosten ab. Während die Wärmepumpe durch Zuschüsse von bis zu 70 % und niedrige laufende Kosten besticht, bleibt die Gasheizung eine Option, sofern die ab 2029 steigenden Kosten für Biogas und den CO2-Preis in die Finanzplanung einbezogen werden.